蕾奥规划董事长王富海从建设时代到运营时代 做好城市规划，先下棋

　　伴随着城市化，是城市的梦想家——城市规划产业。“规划运营专家”(以下简称“蕾奥”)就是其中之一。公司成立于2008年，以“行动规划”为基础 “运营咨询”为技术理念，主营业务为规划设计和工程设计。2021年，蕾奥在上市时同时开启了城市运营与智慧城乡“第二曲线”。

　　威廉·柯珀，英国诗人（William Cowper）曾经写过这样一首诗：“上帝创造了乡村，人类建造了城市。随着人们向城市迁徙，经济、制度、文化不断重建，波澜壮阔的城市化史诗就此展开。

　　《游戏林新编》有云：“好游戏者谋势。好的棋手需要观察形势，强调宁输一子，不失一先。城市规划是一个以未来为导向，甚至经常先于时代的行业。

　　在董事长兼首席规划师王福海的办公室里，一幅写着“俯瞰”的书法作品引起了《日报》记者的注意。“顾名思义，城市规划是一项‘仰望星空’的工作。但同时，规划也需要更加实用，能够解决实际问题，从云端落回地面。王富海说，从建设时代到运营时代，规划也面临着从棋手到围棋手的转变。一套新规则即将建立。

　　2008年，时任深圳市城市规划设计研究院院长的王富海做出了创办蕾奥的重大决定。一是对中国城市发展有信心，二是求变。

　　纵观我国城市化趋势，“改革开放，特别是1990年以后，城市发展迅速，应该是人类历史上的一个重大奇迹。王富海说。

　　随着工业化增长的放缓，推动城市扩张的几个主要因素也显示出“拐点”：我国城市建设用地增速进入下降通道，城市人口增速逐年下降，“土地金融”和“土地金融”的驱动作用越来越低。

　　根据诺瑟姆曲线，当一个国家或地区的城市化率在30%到70%之间时，工业化正处于加速发展的时期；如果超过70%，增长速度就会放缓。1978年，我国常住人口城镇化率仅为17.92%，而2022年，这个数字达到65.22%。

　　面对从象棋时代到围棋时代的城市发展，蕾奥一直把自己作为推动行业同步变革的催化剂，在实践中探索了“行动规划” 操作咨询的技术理念。

　　相比之下，过去的建设时代就像下棋一样。车马炮各有规定的路数和阵型，规则明确；如今的运营时代就像下围棋，车马炮变成了黑白子，阵型没有固定的公式，这取决于棋手的发挥。运营时代的城市发展变化更大，因此需要更加灵活、富有想象力的打法。

　　与城市建设相比，城市更新是一条全新的道路。前者是有计划的、有针对性的、分散的，后者是随机的、分散的；前者面临着大规模的单一产权土地，后者往往是多元化的业主和小粒度空间。这就要求城市规划师跳出开发建设的习惯背景，从城市运营的角度思考新问题。

　　“行动计划”是指在“目标计划”的基础上，考虑金钱、人、组织方式等一系列具体问题ng28官网登录入口。王富海认为，这种动态规划是抓住运营时代机遇的必由之路。

　　企业要想经营，需要产业链上下游公司的配合，但产业链公司可能无法承担最高的租金，因此无法形成可以经营的生态链。

　　“为什么有些CBD中央商务区建得很漂亮，但建筑空置率却很高？也就是说，在规划中，按照建设思路建设到最高租金标准，而忽视了经济生态。王富海举例说。

　　“生态思维”几乎流淌在蕾奥的每一个项目中。其中，天津市首个百亿元“工改工”城市更新项目——天津保税区（海港区）城市更新项目就是代表。

　　对此，王富海提出了一个形象比喻：“每个人都喜欢喝明前茶，但众所周知，明前茶是整个茶树顶级芽的一小部分。没有茶树的嫩芽从哪里来？没有茶树常年养分的积累，清明节前最好的状态是什么？这就是生态。”

　　目前，项目更新范围6.5平方公里，一期总投资约110亿元，已作为国家发改委发布的24个典型盘活股票资产案例之一在全国推广。

　　在项目规划中，蕾奥团队把握了“城市更新是产业升级”的主要思路，明确了产业定位振兴资产的发展方向，重点关注汽车平行贸易、出口和工业产品，建立了城市更新的“3” X“产业体系，包括汽车展销、汽车检测维修；零部件与R&D、工业品等多个产业平台，一整套产业链环环相扣。

　　以近期蕾奥在东莞国土空间规划实施路径研究项目为例，该项目建立在东莞国土空间总体规划即将批准的窗口期。东莞目前面临着增长放缓、空间紧张、强镇弱市等诸多挑战。本轮规划提出了“一主两副六区”的空间结构，并划定了中心协同区，旨在突出“强心”战略。

　　在运营时代，城市的另一个变化是“收缩”。王福海说，在过去40年的高速城市化进程中，城市建成区面积的扩大使城市失去了集聚效应的优势，这已成为城市更新行动中最常见、最棘手的问题。

　　2021年，蕾奥实现A股上市，同时开启“第二曲线”，涵盖、等新技术。王富海说，虽然新业务还没有得到满意的回报，但上市两年多来，他觉得方向没有错。ng体育软件下载

　　蕾奥团队的具体打法是：分级治理，重点区域升级，一般区域放活。打破原强镇弱市格局下相对“低水平平衡”，推进精细规划控制，注重资源投入，加强统筹实施，使重点区域“收获”；同时，探索规划灵活控制、资源公平竞争和镇级实施，使一般地区“放”，最终实现资源要素不断集中在重点地区，一般地区根据综合整治的有效性换取资源要素的理想情况。目前，该项目已通过相关专家组的验收。

　　蕾奥团队正在做的数字平台“城市蕾达”是“智慧城市”的一部分。该平台通过把握城市的特点、问题和需求，形成公司对城市运营的准确认识，从而全面干预城市运营的各项业务。

　　党的二十大报告提出，要创造宜居、韧性、韧性。预计2024年中国智慧城市产业规模将超过7500亿元。

　　在“工业大脑”的帮助下，蕾奥积极响应深圳市政府发布的“20” 8”产业集群新政策，制定产业集群评价体系，从产业发展基础、创新水平、重点产业项目等维度判断园区产业发展现状，打造“空间” 《产业统筹规划指引》，目前已形成《深圳市龙华区三大先进制造业园区发展规划》和《深圳市宝安区先进制造业园区发展规划》等代表性规划。

　　例如，针对下一阶段城市最大的痛点——产业，根据“城市雷达”对整个产业运行状态的认识，雷奥通过公司数字诊断工具“产业大脑”判断，为政府、产业和企业进行产业规划和咨询，服务甚至可以延伸到投资、产业园区运营、产业等领域。

　　线下，城市的实体空间也在酝酿着巨大的变化。

　　线下，城市的物理空间也在酝酿着巨大的变化。例如，TOD（以公共交通为导向的城市发展）将是快速公共交通网络推动城市低碳高效运营的主要战场。目前，蕾奥TOD规划研究中心已被广东省授予“省级数字TOD工程研究中心”。

　　“科技对城市规划的最大赋能体现在可检验性上。王富海认为，大数据对城市的检验，就像西医的实证医学一样，可以跨越经验，提高人们对城市经验的科学理解。只有有了科学的认识，才能有科学的治疗手段，未来城市运营才能进入更有效的轨道。